Жер учаскесін қалай алуға болады немесе әр жер иесі нені білуі қажет
Біздің әрқайсымыз ерте ме кеш пе өзіндік жылжымайтын мүліктің қажеттілігі туралы ойланамыз. Әркімнің қалауына қарай бұл пәтер немесе жер үй, кейде екеуі де болуы мүмкін. Мақалада біз жерге қандай құқық түрлері бар екендігі, жеке тұрғын үй құрылысына учаскені қалай алу, ауыл шаруашылығы жерлері үшін не қажет және жер учаскесінің әр иесі нені білуі тиістігі туралы айтамыз.
«Жер учаскесі» және жер сөздері деп нені түсінуге болады?
Жер бұл оның шегінде ҚР егемендігі, табиғи ресурсы, өндірістің жалпыға ортақ құралы және кез келген еңбек процесінің аумақтық негізі белгіленетін аумақтық кеңістік.
Жер қатынастарының объектісі ҚР аумағы шегіндегі барлық жерлер, оларда не орналасқанына және жекелеген субъектілерге олардың бекітілуінің құқықтық негіздеріне қарамастан жекелеген жер учаскелері және жер үлестері болып табылады.
Жер учаскесі – жер қатынастары субъектілеріне бекітілген жердің жабық шекараларда белгіленген жер бөлігі.
Жерге құқық түрлері
ҚР жер иесі азаматтар, шетелдіктер және азаматтығы жоқ адамдар, сондай-ақ мемлекеттік емес заңды тұлғалар болуы мүмкін (3-бөлім, ҚР Жер кодексінің 20-бабы).
ҚР жерге құқықтың үш түрі бар – иелену, пайдалану және басшылыққа алу құқығы. Олардың арасындағы айырмашылықты түсіну үшін, құқықтың әр түрі нені білдіретінін білеміз.
Жерді басшылыққа алу құқығы – мемлекеттің ҚР аумағындағы жердің заңдық мәртебесін, сондай-ақ өзінің жер учаскесіне қатысты ҚР заңдарымен тыйым салынбаған мәмілелерді жасаудың заңдық қамтамасыз етілген құқығы. Жерді басқару құқығы жерді сату, айырбастау, біріктіру, сыйлау және жалға беру, жерді пайдаланудан басқа онымен әр түрлі мәмілелер жасау мүмкіндігін береді.
Жерді пайдалану құқығы – мемлекеттік меншікте болатын жер учаскесін адамның мерзімсіз (тұрақты жер пайдалану) немесе белгілі бір уақыт ішінде (уақытша жер пайдалану) ақылы және (немесе) ақысыз негізде иелену және пайдалану құқығы. Жерді пайдалану құқығы осы жердегі қызметті, құрылыс мүмкіндігін және онда қызметті жүргізу мүмкіндігін білдіреді, бірақ жер учаскесін сату, айырбастау, сыйлау немесе жалға беру мүмкіндігі жоқ.
Жер иелену құқығы – жерге іс жүзінде ие болуды жүзеге асырудың заңдық қамтамасыз етілген мүмкіндігі. Жерді иелену құқығы жерді пайдалану және иеленуге болатынын, бірақ оны заңды пайдалануға болмайтынын білдіреді. Осылайша, сіз оны сатып, айырбастай алмайсыз, тек өзіңіз ғана тікелей пайдалана аласыз.
Құқықтың барлық үш түрі бірлесіп сізді жер иесі етеді.
Иесі жер учаскесімен не істей алады?
Жер учаскесінің иесі жер учаскесін иелену, пайдалану және басқару құқықтарын мемлекеттік органдардың қандай да бір рұқсаттарын алусыз өз қалауы бойынша жүзеге асырады. Яғни сіз оны өз ыңғайыңызға қарай сатып, жалға беріп, онда тұрып, тұрғын үй салып немесе сыйға тарта аласыз. Сіз өз жер учаскеңізге қатысты оның мақсатты тағайындалуын өзгертусіз кез келген мәмілелерді жасауға құқылысыз. Бұнда егер жер учаскесіне меншік құқығы басқа адамға берілсе, мәмілелерді жасау кезіндегі барлық ауыртпалықтар келесі иесіне қалады.
Сіз жер учаскесінің мақсатты тағайындалуын өзгертпестен ақылы немесе тегін жер учаскесін уақытша пайдалану туралы шарт негізінде уақытша пайдалануға (жалға) бере аласыз. Жалға алу шартының үлгілік нысанымен танысу. Қысқа мерзімді жалға алу 5 жылға дейінгі мерзімді білдіреді, ұзақ мерзімді – 5 тен 49 жасқа дейін.
Жерге құқықтар қашан туындайды
Жep пайдалану құқығы:
- жер пайдалану құқығын табыстау;
- жер пайдалану құқығын беру;
- жер пайдалану құқығының әмбебап құқықтық мирасқорлық тәртiбiмен ауысуы (мұраға қалдыру, заңды тұлғаның қайта ұйымдастырылуы) арқылы туындайды.
Жер пайдалану құқығы:
- мемлекеттiк органдар актiлерiнiң;
- азаматтық-құқықтық мәмiлелердiң негiзiнде;
- Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген өзге де негiздерде туындайды.
Жерге мемлекеттiк меншiк:
- мемлекеттік ұйымдар мен мекемелерге берiлген, қорғаныс және ұлттық қауіпсіздік мұқтаждары үшін пайдаланылатын жер участкелері;
- ерекше қорғалатын табиғи аумақтар алып жатқан, сауықтыру және тарихи-мәдени мақсаттағы жер участкелері;
- орман және су қорларының, елдi мекендер жерiндегi ортақ пайдаланудағы, босалқы жер қорындағы, оның iшiнде арнайы жер қорының жер учаскелерi, кенттер мен ауылдық елдi мекендердiң маңындағы жайылымдық және шабындық алқаптар, сондай-ақ жеке меншiкке берiлмеген шалғайдағы жайылымдар мен басқа да жерлер мемлекеттiк меншiкте болады
Жер учаскесін қалай алу керек
Мемлекеттен немесе жер учаскесінің басқа иесінен ақылы немесе ақысыз негізде жер учаскесін алуға болады. Жер учаскесін басқа адамнан сатып алғанда жер иесінің міндетті құжаттарына назар аудару қажет.
Аталмыш тарауда біз жер учаскесін мемлекеттен алу тәртібін қарастырамыз. Мемлекеттен жер учаскесін алудың екі тәсілі бар: жалпы белгіленген тәртіпте ақылы және тегін және келесі мөлшерде жеке тұрғын үй құрылысына:
- ауылды жерлерде жеке қосалқы шаруашылық жүргізуге (аулалық және далалық үлестерді қоса) - 0,25 гектар суармалы емес и 0,15 гектар суармалы жерге;
- жеке меншік тұрғын-үй құрылысына - 0,10 гектар;
- бау-бақша шаруашылығына және саяжай құрылысына - 0,12 гектар.
Мемлекет жерді қандай мақсаттарға жеке меншікке бере алады?
- шаруа және фермерлік шаруашылықты жүргізу үшін;
- жеке қосалқы шаруашылықты жүргізу үшін;
- ағаш егу шаруашылығы үшін;
- бақша шаруашылығы үшін;
- жеке тұрғын үй және саяжай құрылысы үшін;
- құрылысқа немесе өндірістік және өндірістік емес, соның ішінде тұрғын ғимараттар (құрылыстар, құрылымдар) және олардың кешендері, соның ішінде мақсатына сәйкес ғимараттарға қызмет көрсетуге арналған жер.
Мемлекеттен жеке тұрғын үй құрылысына тегін жер учаскесін алу
Жеке тұрғын үй құрылысы үшiн жер учаскелеріне құқық беру ережелеріне сәйкес жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер учаскелері ҚР азаматтарына жеке меншікке 0,10 гектармөлшерінде тегін ұсынылады. Көпшілік сатуда (конкурстарда, аукциондарда) сату үшін ұсынылатын жер учаскелерінің тізбесіне енгізілген учаскелер берілмейді.
Басқаша айтқанда, ҚР әр азаматы және оралмандар үй құрылысы үшін жердің заңнамалық бекітілген 10 сотығына құқылы. Бұнда үміткердің жылжымайтын мүлкінің бар жоқтығы мүлде маңызды емес (пәтер, үй, гараж, жер учаскесі). Жер учаскесін игергеннен кейін ғана, яғни тұрғын үйді пайдалануға енгізу туралы актіге қол қойғаннан кейін ғана сіз жер учаскесінің иесі болатыныңызды ескеру керек (Қағидалардың 1-б., 4-т. сәйкес).
Жер учаскесін жеке меншікке алудың бірінші қадамы әкімдікке жеке басты куәландыратын құжаттың түпнұсқасы және көшірмесімен бару болады.
Жер учаскесін қайда алғыңыз келетініне байланысты тиісті әкімдікке жүгіну қажет. Егер учаске:
- республикалық маңызы бар қала және астана шегінде болса – республикалық маңызы бар қала және астана әкімдігі;
- облыстық маңызы бар қала шекараларының шегінде - облыстық маңызы бар қала әкімдігі;
- аудандық маңызы бар қала шекарасының шегінде – аудандық маңызы бар қала әкімі;
- кент шекарасының шегінде – кент әкімі;
- ауыл (село) шекаралары шегінде – ауыл (село), ауылдық (селолық) округ әкімі.
Өтініште мақсаты (жеке тұрғын үй құрылысы үшін), оның шамамен орналасуы, басқа жер учаскесінің болуы (болмауы)(жеке қосалқы шаруашылық жүргізу үшін, жеке тұрғын үй құрылысы үшін, бақша шаруашылығы және саяжай құрылысы) көрсетіледі. Өтінішке жеке басты куәландыратын құжаттың көшірмесі қоса беріледі. Өзге жылжымайтын мүлік туралы мәліметтер сұралатынына қарамастан, бұл соңғы шешімге әсер етпейді. Егер мемлекет бұрын үй құрылысына жер ұсынбаса.
Әр азамат жылжымайтын мүліктің болуына немесе болмауына байланысты жеке тұрғын үй құрылысына 0,10 га жерге құқылы.
Өтініш-сұраныс хат 60 күнтізбелік күн ішінде қаралады. Егер жауап оң болса, онда 7 жұмыс күні ішінде жер комиссиясының шешімінен кейін сізді жер учаскесін алуға кезекке қояды. Сізге ақпараттық ресурсты көрсетумен хабарлама береді (сайт), онда жер учаскелерін алуға кезек нөмірін қадағалауға болады.
Алу кезегі орын алған бетте, әкімдікке жүгіну және бөлінген жер учаскесін уақытша ақысыз қолдану (жалға алу) құқығын рәсімдеу үшін қажетті құжаттарды ұсыну қажет. Қағидалардың 20-бабы бойынша жерді уақытша ақылы пайдалану (жалға алу) шарты қабылдаған күннен бастап он жұмыс күнінен кеш емес мерзімде жер учаскесіне құқықты ұсыну туралы шешім негізінде жасалады.
Одан кейін жер учаскесінің шекараларын белгілеуге жүгінуді жазу және жер учаскесіне сәйкестендіру құжатын алу қажет. Қажетті құжаттар және алу тәртібін осы жерден қарауға болады. Жерге орналастыру жұмыстары үшін және сізге актіні дайындау үшін не төлеу керектігін ескеру керек.
Жерді пайдалануға актіні берген сәттен бастап жарты жылдан кейін тұрғын үйді тапсыру керек, яғни жеке тұрғын үйді пайдалануға енгізу туралы актіге қол қою қажет. Тек бұл жағдайда жер учаскесі жеке меншікке (Жеке тұрғын үй құрылысына жер учаскелерін ұсыну қағидаларының 1-бөлімінің 4-тармағы) ұсынылуы мүмкін.
Егер жарты жыл ішінде үй салынбаса, әкімдікке жүгініп, уақытша жалдау мерзімін бір жылға дейін ұзарту қажет. Егер екі жыл бойы жер учаскесі мақсаты бойынша пайдаланылмаса – яғни жеке тұрғын үй құрылысын пайдалану немесе құрылысы болмаса, мемлекет қайта алып қоюға құқылы (Жер кодексінің 92-бабы). Еңсерілмейтін күш кедергілері болмаса, мемлекетке Жер кодексінің 93-бабы бойынша шығынды өтеуге тура келеді.
Осылайша мемлекеттен жер учаскесін ала отырып, үйді салып, «тапсырғаннан» кейін ғана оның толық құқылы иесі бола аласыз, осы кезге дейін ол уақытша пайдалануда - жалда болады.
Уақытша ақысыз жерді пайдалану құқығында (жалға алу) ұсынылған жер учаскесін жеке меншікке сатып алу үшін мыналарды ұсыну қажет:
- жеке меншік құқығында жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер учаскелерін ұсыну туралы өтініш.
- жеке басты куәландыратын құжат түпнұсқасы және көшірмесі.
- жер учаскесінде салынған жеке тұрғын үйді пайдалануға қабылдау актісі.
- жер учаскесін сәйкестендіру құжаты.
Жер учаскесіне жеке меншік құқықтарын ұсыну туралы әкімдік шешімінің құжаттарын ұсынған сәттен бастап жеті жұмыс күніне дейінгі мерзімде қабылданады. Әрі қарай жер учаскесі құқығын тіркеу қажет. Одан кейін қоныс тойымен құттықтауларды аласыз!;)
Жеке меншік құқығындағы жер учаскесін мемлекеттен алу
Егер сіз Қазақстан Республикасының азаматы және жер учаскесін алуға қызығушылық танытсаңыз, онда сізге жер учаскесін әкімдікке ұсыну туралы өтініш беру керек. Өтініште:
- жер учаскесін пайдалану мақсаты (указать для каких целей нужен данный земельный участок). Жеке тұрғын үй құрылысы, жеке қосалқы шаруашылықты (соның ішінде үй жайы маңында және жер үлестері), бақша шаруашылығы, саяжай құрылысы немесе шаруа қожалықтарын жүргізу, басқа да мақсаттар) жүргізу үшін;
- оның болжамды мөлшерлері;
- орналасу орны (сұралатын жер учаскесінің болжамды орналасқан орны);
- жер учаскесін пайдаланудың сұралатын құқығы (жер учаскесіндегі жеке меншік құқығы), жерді уақытша ақылы пайдалану құқығы (ұзақ мерзімді, қысқа мерзімді) (жалға алу), жерді уақытша ақысыз пайдалану құқығы);
- басқа жер учаскесінің болуы (болмауы) (жеке қосалқы шаруашылықты жүргізу, жеке тұрғын үй құрылысы, бақша шаруашылығы және саяжай құрылысы үшін).
Жеке тұрғын үй құрылысына және саяжай құрылысына немесе бақша шаруашылығына жерді алу үшін өтінішке мынадай құжаттарды қоса беру қажет:
- жеке басты куәландыратын құжат түпнұсқа және көшірме.
- азаматта жер учаскесінің болуы немесе болмауы туралы анықтама, жоғарыда аталған мақсаттар үшін ұсынылған құқықтар (жер қатынастары бойынша уәкілетті орган жеті күн ішінде береді);
- жылжымайтын мүліктің болмауы (болуы) туралы анықтама.
Жер учаскесін алу процесі келесі реттілікте өтеді:
- жер учаскесін ұсынуға өтініш беру;
- ұсынылған сұраныс хатты қанағаттандыру мүмкіндігін анықтау (жер учаскесін алдын ала таңдау);
- жерге орналастыру жобасын әзірлеу және бекіту;
- тиісті әкімшілік-аумақтық бірліктің жергілікті атқарушы органдарының арнайы экономикалық аймағы немесе олардың құзыреттері шегінде арнайы экономикалық аймақтың әкімшілігімен аумақта әкімнің/әкімдіктің шешім қабылдауы;
- аймақта жер учаскесінің шекараларын белгілеу;
- жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттарды дайындау және беру;
- жер учаскесіне құқықтарды мемлекеттік тіркеу. (жылжымайтын мүлікке құқықты қалай тіркеу керектігі туралы ең толық ақпарат)
Қызметтік жер үлесін алу
Жер кодексінің 4-бөлімінің 41-бабына сәйкес компаниядан азаматқа ұзақ мерзімді ақысыз пайдалануға жер берілуі мүмкін. Бұл жұмыс ерекшелігімен байланысты, сол себепті жер үлесін ала алатын жұмыскерлер санатының ерекше тізбесі бар. Бұл ретте қызметкердің және оның отбасының зейнетке шығуы жағдайында учаскемен мәміле жасау мүмкіндігінсіз пайдалану құқығы сақталады.
Ауыл шаруашылығы қажеттіліктеріне арналған жер
Ауыл шаруашылығы мақсатындағы мемлекеттік жер учаскелерін жерді пайдалану немесе жеке меншік құқығындағы азаматтар, сондай-ақ заңды тұлғалар алуы мүмкін, бірақ бұл жерде қызметті жүргізу үшін кепіл ретінде шыға алмайды. Жерді ұсыну ақылы жүзеге асырылады. Әр жекелеген учаскенің құнын «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясы» КЕАҚ филиалы анықтайды. Ауыл шаруашылығы қажеттіліктері үшін жерді алу туралы толығырақ сіз «Ауыл шаруашылығын жүргізу үшін жерді қалай алуға болады» мақаласынан біле аласыз.
Жер учаскелерін пайдаланудың базалық мөлшерлемелері
Бұл ретте жер учаскелері үшін төлем коэффициенті жоғары болуы мүмкін. Мысалы, егер учаске Астана немесе Алматы маңында болса, ол екі есеге ұлғаяды. Басқа жағынан, төлем аудан орталықтары және қалалардың қашықтығына байланысты төмен болуы мүмкін.
Шаруа немесе фермерлік қожалықтар жүргізу үшін жер учаскелері 49 жасқа дейінгі ҚР азаматтарына Жер кодексіне сәйкес жеке меншік құқығында немесе жерді уақытша ақылы пайдалану құқығында, ал отарлап мал өсіруді жүргізу үшін (маусымдық шабындықтар) жерді уақытша ақысыз пайдалану құқығында беріледі.
Шаруа немесе фермерлік қожалықтар жүргізу үшін жер учаскесін алудың басым құқығын ауыл шаруашылығында жұмыс тәжірибесі бар және осы ауданда, қалада ауылда (селода), кентте тұратын, арнайы ауыл шаруашылығы білімдері және біліктілігіне ие, жеке еңбектік қатысу негізінде шаруашылық жүргізетін азаматтар қолдана алады.
Шаруа немесе фермерлік қожалықтарды жүргізу үшін мыналар қажет:
- шаруа немесе фермерлік қожалықтардың басшысы және мүшелері қол қоятын шаруа немесе фермерлік қожалықтардың мүшелерінің тізімі;
- басқа жер учаскесінің болуы туралы (болмауы) туралы анықтама;
- ауыл шаруашылық өндірісін жүргізудің қысқаша бағдарламасы;
- ауыл шаруашылығы өндірісіндегі шаруашылық басшысының еңбек қызметін растайтын құжаттар.
Егер ауыл шаруашылығы қызметін жүргізу үшін жер учаскесін алу мүмкіндігі болмаса, ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін жалға берілген жер учаскелерін жалға ұсыну конкурсына қатысуға болады. Конкурс тәртібі және өтуі қатысуға қажетті барлық құжаттарды қамтитын конкурстық өтінімдерді беруді білдіреді.
Cоңғы өзгеріс: 03.12.2020